O cenário regulatório das transações imobiliárias residenciais nos Estados Unidos continua evoluindo. Um dos temas que mais tem chamado a atenção do setor de title e closing é o futuro da Residential Real Estate Rule da FinCEN (Financial Crimes Enforcement Network).
Os recentes acontecimentos jurídicos envolvendo a Fidelity National Financial, a American Land Title Association (ALTA) e outras importantes organizações empresariais trouxeram essa regulamentação novamente para o centro das discussões.
Para Realtors e outros profissionais do mercado imobiliário, é importante entender o que está acontecendo e por que esse tema pode ser especialmente relevante ao trabalhar com investidores, pessoas jurídicas, trusts e determinadas transações imobiliárias residenciais sem financiamento.
O que é a Residential Real Estate Rule da FinCEN?
A FinCEN desenvolveu essa regulamentação com o objetivo de aumentar a transparência em determinadas transferências de imóveis residenciais nos Estados Unidos e fortalecer os esforços de combate à lavagem de dinheiro e outras atividades financeiras ilícitas.
A regra estabeleceu requisitos de reporte para determinadas transferências não financiadas de imóveis residenciais realizadas para pessoas jurídicas e trusts.
Dentro desse marco regulatório, determinados profissionais envolvidos nos processos de closing e settlement poderiam ser responsáveis por apresentar informações relacionadas às transações que atendam aos critérios estabelecidos.
O objetivo da FinCEN é obter maior visibilidade sobre determinadas operações imobiliárias residenciais que podem ocorrer fora dos sistemas tradicionais de reporte das instituições financeiras.
Qual é a situação atual da regra da FinCEN?
Este é um dos pontos mais importantes para Realtors, title companies e demais profissionais do setor imobiliário.
Em 19 de março de 2026, o U.S. District Court for the Eastern District of Texas emitiu uma decisão que anulou a Residential Real Estate Rule.
Posteriormente, a FinCEN, juntamente com o Department of Justice, recorreu da decisão.
Enquanto a ordem judicial permanecer em vigor, os responsáveis pelo reporte não são atualmente obrigados a apresentar Real Estate Reports à FinCEN e não estão sujeitos a responsabilidade pela não apresentação desses relatórios.
Portanto, é importante diferenciar os requisitos originalmente estabelecidos pela regulamentação das obrigações que estão efetivamente em vigor neste momento.
Como o processo de apelação continua, o cenário regulatório ainda pode mudar.
Fidelity e o apoio do setor de title
O debate jurídico sobre a autoridade da FinCEN e o alcance dessa regulamentação também gerou importantes movimentações dentro do setor.
A Fidelity National Financial e a Fidelity National Title Insurance questionaram judicialmente a autoridade da FinCEN para emitir essa regulamentação de acordo com o Bank Secrecy Act.
Em agosto de 2026, a ALTA apresentou um amicus brief em apoio à apelação da Fidelity perante o U.S. Court of Appeals for the Eleventh Circuit.
O caso também atraiu a atenção de importantes organizações empresariais, demonstrando a relevância que essa regulamentação pode ter para title companies, profissionais de settlement e outros participantes do mercado imobiliário.
Para o setor, a discussão não se limita apenas ao objetivo de combater atividades financeiras ilícitas. Também existem preocupações relacionadas às responsabilidades de compliance, aos processos operacionais, à coleta de informações e ao impacto que esses requisitos podem gerar durante uma transação.
Por que os Realtors devem ficar atentos?
Embora um Realtor não seja necessariamente o responsável por apresentar um relatório à FinCEN, mudanças regulatórias podem afetar a documentação e a preparação necessárias para determinadas transações.
O tema pode ser especialmente relevante ao trabalhar com:
- Compradores que adquirem imóveis residenciais por meio de uma LLC ou outra pessoa jurídica.
- Trusts que adquirem imóveis residenciais.
- Investidores que realizam determinadas operações sem financiamento.
- Compradores internacionais que utilizam estruturas societárias ou jurídicas para realizar seus investimentos imobiliários.
Identificar desde o início a estrutura de uma transação permite que todas as partes envolvidas se preparem adequadamente para o processo de closing.
Para os Realtors, isso reforça um princípio importante:
A estrutura de uma transação pode ser tão importante quanto o próprio imóvel que está sendo adquirido.
O que isso significa para as transações imobiliárias atualmente?
Neste momento, enquanto permanecer em vigor a ordem judicial de 19 de março de 2026, não é exigida a apresentação dos Real Estate Reports estabelecidos por essa regra.
No entanto, o processo judicial continua e existem recursos pendentes.
Por esse motivo, Realtors, investidores e demais profissionais envolvidos em transações imobiliárias devem se manter atualizados e evitar presumir que os requisitos atuais permanecerão inalterados.
Quando uma transação envolve pessoas jurídicas, trusts ou estruturas de investimento, é recomendável entrar em contato com a title company desde as primeiras etapas da operação.
Uma comunicação antecipada pode ajudar a identificar possíveis requisitos e reduzir surpresas ou atrasos à medida que o closing se aproxima.
A preparação continua sendo fundamental para um closing bem-sucedido
As regulamentações imobiliárias podem mudar, e processos judiciais podem gerar períodos de incerteza para todos os envolvidos em uma transação.
Os Realtors não precisam se tornar especialistas em regulamentação. No entanto, acompanhar essas mudanças e trabalhar com profissionais que monitoram constantemente as novidades do setor pode ajudar a antecipar possíveis requisitos e facilitar o processo de closing.
Na First Title Group, acompanhamos atentamente as mudanças regulatórias e os acontecimentos do setor que possam afetar as transações imobiliárias.
Nossa equipe trabalha ao lado de Realtors, compradores, vendedores e investidores durante todo o processo de closing, oferecendo um serviço profissional, seguro e personalizado.
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Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui orientação jurídica, tributária ou financeira. Os requisitos regulatórios e a situação dos processos judiciais mencionados podem mudar. Consulte o profissional adequado sobre as circunstâncias específicas da sua transação.
Fontes
Financial Crimes Enforcement Network (FinCEN)
Residential Real Estate Rule
https://www.fincen.gov/rre
American Land Title Association (ALTA)
Financial Crimes Enforcement Network – Industry Updates and Resources
https://www.alta.org/topics/topic-fincen
Qualia
ALTA, U.S. Chamber and Other Business Groups File Briefs Backing Fidelity’s FinCEN Appeal
https://blog.qualia.com/alta-u-s-chamber-and-other-business-groups-file-briefs-backing-fidelitys-fincen-appeal/